Sekitar dua tahun terakhir, negeri ini marak dengan trik membeli rumah tanpa uang. Bahkan seorang pakar bidang ini -yang sudah mempunyai puluhan properti- mempunyai tips atau trik membeli properti atau rumah tanpa uang, bahkan bisa dapat cashback alias dapat uang segar.
Secara teoretis, memang membeli rumah tanpa uang sangat mungkin. Yang dimaksud tanpa uang di sini adalah, membeli rumah secara kredit menggunakan uang bank (bukan dengan uang cash milik sendiri). Pun membeli rumah gratis dan dapat cashback juga sangat mungkin terjadi.
Berdasarkan pakar properti yang mengemukakan ide ini, membeli rumah tanpa uang dan dapat cashback dilakukan dengan cara memark-up harga rumah. Pembeli harus melakukan kongkalikong dengan penjual. Jika sudah sepakat, calon pembeli menghubungi bank untuk mengajukan kredit. Jika sudah di-ACC oleh bank, pembayaran baru dilakukan.
Misalnya, harga rumah itu sebesar Rp 100 juta. Setelah terjadi deal antara pembeli dan penjual seharga itu, lalu keduanya menghubungi bank untuk mengajukan kredit. Di sini, pembeli melakukan kongkalikong dengan penjual untuk mencairkan kredit dari bank. Penjual diminta mengaku ke bank bahwa harga rumah itu Rp 150 juta atau lebih.
Dengan demikian, jika uang dari bank cair, pembeli bisa membayar rumah itu seharga Rp 100 juta ke penjual dan masih mempunyai cashback sekitar Rp 50 juta, atau kurang sedikit karena untuk biaya administrasi dan lain-lain.
Nah, pakar itu selanjutnya menyarankan agar uang yang Rp 50 juta itu diputar sedemikian rupa agar produktif. Maksudnya untuk membuka usaha, atau mengembangkan usaha (jika sudah punya usaha). Tujuannya agar hasil usaha itu bisa untuk mengangsur kredit ke bank.
Jadi dengan cara ini, pembeli tidak perlu mempunyai uang untuk membeli rumah, bahkan masih bisa mempunyai uang cash atau modal untuk membuka atau mengembangkan usaha. Cara ini cukup cerdik. Tapi tentu saja diperlukan kerja keras dan lobi-lobi dengan penjual rumah dan pihak bank.
Sekilas tips ini memang mudah dilaksanakan, tapi dalam praktiknya cukup rumit. Artinya, pembeli harus pandai-pandai melakukan negosiasi baik dengan pemilik rumah maupun dengan pihak bank. Pembeli harus mampu meyakinkan kedua pihak itu. Untuk bisa mendapatkan kasus penjualan rumah yang seperti ini, tentu saja diperlukan kesabaran. Biasanya kasus ini terjadi ketika seseorang sudah lama ingin menjual rumahnya, tapi tidak laku-laku. Atau ada orang kepepet ingin cepet dapat uang dengan cara menjual rumahnya. Dia tidak mau pikir panjang lagi, asal dapat uang, soal cara tidak masalah.
Jika menggunakan trik ini, tentu saja ada risiko yang harus dihadapi, terutama setelah terjadi pencairan dari bank. Pasalnya, jika usaha kita tidak lancar, dipastikan kita bakal berat mengangsur cicilan bank. Apalagi jika keuangan kita sebelumnya, sesungguhnya memang tidak mampu untuk mengangsur besaran cicilan sejumlah utang, dipastikan keuangan bakal morat-marit.
Di sisi lain, bank pasti juga tidak semudah mencairkan kreditnya. Bank punya sejumlah syarat yang harus dipenuhi calon pengutang, atau calon pembeli rumah. Jika record pembeli tidak memenuhi syarat, dipastikan bank bakal menolak kredit.
Artinya, jika kita tidak punya penghasilan yang bisa digunakan untuk mengangsur utang sebesar Rp 150 juta (sesuai contoh harga rumah), dipastikan bank bakal menolak. Tapi jika sebelumnya penghasilan (misalnya gaji) kita sudah mampu untuk mengangsur cicilan sebesar Rp 150 juta, kita bisa save. Artinya, kita tidak perlu menggunakan uang pribadi kita untuk membeli rumah idaman itu. Bahkan kita bisa punya cashback sebesar Rp 50 juta untuk keperluan lain, misalnya untuk renovasi atau untuk modal usaha.
Trik ini bisa dijalankan dengan catatan tanpa DP (Down Payment atau Uang Muka), biaya-biaya (Pajak, KPR) terbayar dari pencairan KPR, cicilan diangsur dari Cash Flow bisnis di atas aset properti tersebut. Sedangkan syaratnya adalah nilai aset di bawah pasar, nilai appraisal di atas aset, dan kemampuan mencicil angsuran 3x dari nilai cicilan dari cashflow past performance (gaji atau bisnis).
Yang perlu dicatat dalam hal ini, besaran mark-up harus diperkirakan. Sebab, bank juga punya catatan harga rumah. Salah satu patokan bank adalah lokasi dan besaran NJOP alias nilai jual objek pajak. Jika kita terlalu tinggi memark-up, kemungkinan akan ditolak oleh bank.
Dalam hal ini, biasanya bank mengalikan NJOP sebanyak tiga kali. Tapi tidak menutup kemungkinan, bank hanya akan mengalikan dua kali NJOP saja. Artinya, kita mesti teliti melihat NJOP rumah yang akan dibeli itu. Jika bedasarkan NJOP, rumah itu ditaksir hanya Rp 200 juta, jangan sekali-kali memark-up lebih dari itu, karena sudah pasti ditolak.
Artinya pula, untuk menjalankan trik ini, kita harus jeli memilih rumah yang akan dijual. Kita harus memastikan bahwa harga rumah yang akan dijual itu benar-benar di bawah NJOP. Nah untuk mencari rumah yang kayak ginian, ditambah penjual yang bisa diajak kongkalikong, yang agak susah.
Jika trik ini sudah bisa dijalankan secara lancar, sebaiknya rumah itu digunakan untuk usaha. Tujuannya untuk meringankan cicilan ke bank. Jangan sekali-kali rumah ini digunakan untuk hunian, atau bahkan hanya dianggurkan, karena cicilan dipastikan akan berat.
Dalam hal ini, sebaiknya rumah itu dikontrakkan dan uangnya digunakan untuk mengangsur ke bank, digunakan sebagai tempat usaha, atau dijadikan rumah kost. Jika dikontrakkan, hasilnya tentu agak kurang karena tarif rumah kontrakan lebih murah. Tapi jika digunakan untuk rumah kost, penghasilannya lebih tinggi, karena yang disewakan adalah kamar. Semakin banyak kamar, semakin tinggi penghasilannya. Sementara jika dijadikan tempat usaha, harus benar-benar menghasilkan.
Selamat mencoba
sumber : http://milirwae.blogspot.co.id/
Tidak ada komentar:
Posting Komentar